Investissement : ce qui pourrait changer

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Un changement majeur se profile pour les investisseurs immobiliers. Un rapport parlementaire remis fin juin 2025 propose une refonte complète de la fiscalité locative, qui pourrait être intégrée dans la loi de finances 2026. Objectif : redonner de l’attractivité à la location nue, encourager la rénovation, et relancer la construction. La Team Silva vous fait un récapitulatif des mesures proposées les plus marquantes.

Un amortissement comptable pour la location nue

La mesure phare serait l’introduction d’un amortissement fiscal pour les logements loués vides. Inspiré du régime réel en location meublée (LMNP), ce mécanisme permettrait de déduire chaque année une partie de la valeur du bien des loyers imposables :

• 5 % par an pendant 20 ans pour un bien neuf
• 4 % par an dans l’ancien, à condition d’effectuer des travaux représentant au moins 15 % de la valeur du logement

Cet amortissement s’ajouterait aux charges déductibles classiques (intérêts d’emprunt, travaux, charges de copropriété, taxe foncière, etc.). Résultat : jusqu’à 20 ans avec très peu, voire aucun impôt sur les loyers.

Le régime micro-foncier serait aussi revu : l’abattement passerait de 30 % à 50 %, dans la limite de 30 000 € de revenus fonciers annuels.
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Des avantages renforcés pour les loyers abordables et les rénovations

Les investisseurs pratiquant des loyers modérés ou sociaux bénéficieraient d’un bonus fiscal :

• Une majoration de l’amortissement de 0,5 à 1,5 point au régime réel
• Un abattement porté jusqu’à 65 % au micro-foncier pour les loyers très sociaux

Autre levier fort : le plafond du déficit foncier passerait de 10 700 € à 40 000 € par an, déductibles du revenu global, afin de soutenir les gros travaux et la rénovation énergétique.
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Sortie de l’IFI et exonération de la plus-value après 20 ans

Le statut proposerait également l’exclusion de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) pour les biens loués en résidence principale, dès lors qu’ils respectent les critères du nouveau régime. Une mesure incitative pour les patrimoines importants.

Enfin, les plus-values seraient totalement exonérées après 20 ans de location, en cohérence avec la durée de l’amortissement.

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Un projet ambitieux, mais pas encore voté

Ce nouveau statut fiscal du bailleur privé pourrait profondément modifier les règles du jeu pour les investisseurs… à condition d’être voté. Rien n’est encore acté : ces mesures doivent s’inscrire dans le budget 2026, dans un contexte où l’État cherche à économiser 40 milliards d’euros.

Seule certitude à ce jour : les investissements déjà réalisés ne seraient pas concernés. Le nouveau régime s’appliquerait uniquement aux acquisitions effectuées à partir du 1er décembre 2025.

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Ce projet de réforme pourrait transformer durablement la fiscalité immobilière, en particulier pour les bailleurs qui privilégient la location nue.
Vous envisagez d’investir d’ici fin 2025 ? La Team Silva vous aide à y voir clair, à anticiper ces évolutions, et à construire une stratégie adaptée à vos objectifs.